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Mietminderung bei Außenlärm - Kinderspielplatz als Mietminderungsgrund

Außenlärm ist immer wieder ein Grund für Streitigkeiten mit dem Vermieter. Sei es nun die neue Großbaustelle, die Belastung durch Renovierungsarbeiten im eigenen Haus oder der Kinderspielplatz, aus viele Gründen wurde schon darüber gestritten, ob durch die Geräuscheinwirkung von Außen ein Minderungsgrund vorhanden sei. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun zu Gunsten der Vermieter die Mietminderungsrechte bei sogenannten Umwelt- oder Umfeldmängeln mit Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14 eingeschränkt. Im vorliegenden Fall wurde in der Nähe des Mietobjekts ein Fußballplatz neu eröffnet. Der BGH hat einen Minderungsanspruch des Mieters wegen des entstandenen Geräuschpegels verneint. Kerngegenstand der Frage ist unter anderem, wie nachträgliche Umwelteinflüsse als Minderungsgrund in Betracht kommen.

Pflicht zum vertragsgemäßen Erhalt der Mietsache und Minderungsrechte

§ 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist Ausgangspunkt für Minderungen. Diese Rechtsnorm sieht vor, dass

 der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat

Klartext:

Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache erhalten, also auch streichen, tapezieren etc.. In der tatsächlichen Praxis werden allerdings in großen Teile sogenannten "Schönheitsreperaturenklauseln" vereinbart, wodurch die Pflicht in gewissen Umfang auf den Mieter übertragen wird. Grundsätzlich sind diese Klauseln denkbar, ob die getroffene Form jedoch wirksam ist, ist oftmals Bestandteil eines Rechtsstreits (bspw. bei "starren Fristenregelungen"). Der Begriff "Schönheitsreperatur" ist gesetzlich nicht definiert. Oftmals wird auf § 28 Abs. 4 BV zurückgegriffen. Ob eine "Schönheitsreperaturklausel wirksam ist oder nicht, soll hier nicht weiter erörtert werden. Jedenfalls muss der Vermieter aber alles unternehmen, um den vertragsgemäßen Gebrauch zu erhalten. D. h. die Mietsache beispielsweise in Stand setzen bei Feuchtigkeitsschäden. Auch Lärmeinwirkungen stellen grundsätzlich eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar, wenn die Lärmentwicklung erst nach Vertragsschluss zu Trage tritt.

Die Erhaltungspflicht wird ergänzt durch § 536 BGB. Diese Rechtsnorm sieht vor, dass

 der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit ist. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Klartext:

Wenn die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist oder aufgehoben ist, muss nur anteilig Miete bezahlt werden bzw. keine Miete entrichtet werden. Die Mietminderung tritt kraft Gesetztes ein. Sie muss nicht erst erklärt werden. Allerdings ist ein Mangel dem Vermieter nach § 536c BGB durch den Mieter unverzüglich anzuzeigen. Fehlt die Anzeige und hat der Vermieter keine Kenntnis vom Mangel, kann der Mieter in Folge des Mangels keine Rechte geltend machen bis er den Mangel anzeigt.

Durch die Rechtsprechung wurde dieser Grundsatz in Hinblick auf Außenlärm nun konkretisiert. Während das Amtsgericht und das Landgericht als Vorinstanzen in dem errichteten Kinderspielplatz und den damit einhergehenden Geräuschbelastungen einen Minderungsgrund sahen, trat der BGH dieser Rechtsauffassung entgegen. Nach der Auffassung des BGH stellt eine Lärmeinwirkung grundsätzlich dann keinen Mangel dar, wenn der Vermieter selbst zur Duldung der Umwelteinflüsse verpflichtet wäre. Ein Eigentümer eines Grundstücks ist nach § 22 Abs. 1 a Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) grundsätzlich verpflichtet, Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, hinzunehmen. Diese sind nach dem Willen des Gesetzgebers in der Regel keine schädlichen Umwelteinflüsse. Da der Vermieter selbst zur Duldung verpflichtet ist und mithin selbst nichts gegen diese Einflüsse ausrichten kann, stellen solche Umwelteinflüsse auch keinen Minderungsgrund dar.

Möchte der Mieter die Miete mindern, wenn sich in der unmittelbaren Umgebung etwas ändert, so spricht viel dafür, dass er bereits bei Vertragsabschluss eine Klausel in den Mietvertrag mit aufnehmen lässt, die ihm zusichert, dass die Miete angepasst wird, wenn sich die vorliegenden äußeren Gegebenheiten ändern. Bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen kann nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Da nun wohl vermehrt bei Außeneinwirkungen darauf abgestellt werden wird, ob der Vermieter an Stelle des Mieters ebenfalls verpflichtet wäre, die Belästigung hinzunehmen, sind die bisher eher angenommenen Rechte des Mieters zur Minderung bei Umwelteinflüssen von außen stark eingegrenzt worden. Es spricht viel dafür, dass die Rechtsprechung diesen Weg auch bei anderen Umwelteinflüssen, bspw. bei neu eröffneten Großbaustellen in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt, in Zukunft weiter beschreiten wird.