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Das "Bestellerprinzp" bei der Wohnungssuche - Ende der Provisionszahlung durch den Mieter

Der Bundesrat hat am 27.03.215 das Mietrechtsreformgesetz beschlossen. Am 01.06.2015 tritt die Neuregelung in Kraft. Kernbestandteil der Reform war unter anderem die sogenannte "Mietpreisbremse" und die Verankerung des "Bestellerpinzips" im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Wird damit nun der Mieter entlastet und die Provision muss künftig vom Vermieter bezahlt werden? Im Grundsatz ja. Aber es wird wohl Versuche geben, dieses Prinzip zu unterlaufen.

Artikel 3 Nr. 1 lit. b) der Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung stößt bei Maklern auf wenig Gegenliebe

Das Mietrechtsreformgesetz sieht neben der Mietpreisbremse im neu eingefügten § 2 Abs. 1 lit. a) WoVermRG vor, dass

der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen darf, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).

Klartext:

Dieser Passus regelt das sogenannte "Bestellerprinzip". Derjenige, der den Makler einschaltet zahlt dessen Provision. Ein Prinzip, dass eigentlich jedem Rechtsgeschäft zu Grunde liegt. Derjenige, der den Auftrag vergibt, zahlt den Ausführenden. Der Mieter ist also nur dann zur Entrichtung der Provision verpflichtet, wenn er selbst den Makler beauftragt hat, ihm eine Wohnung zu verschaffen. Weiter muss der Vermittlungsvertrag zukünftig in Textform geschlossen werden.

Gegen das Gesetz wurde bereits Verfassungsbeschwerde erhoben und ein Antrag auf auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gestellt. Letzteren hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 13. Mai 2015 - 1 BvQ 9/15 bereits abgelehnt. Damit ist allerdings eine Verfassungsbeschwerde noch nicht "mit erledigt". Das Bundesverfassungsgericht hat nach summarischer Prüfung lediglich festgestellt, dass der Antrag im einstweiligen Rechtsschutz keinen Erfolg hat. Daher tritt das Gesetz planmäßig zum 01.06.2015 in Kraft. Damit ist allerdings noch nicht entschieden, ob die Neuregelung mit der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Grundgesetz (GG) vereinbar ist. Die Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Neuregelung wird im Rahmen der Verfassungsbeschwerde, also dem Hauptsacheverfahren, umfangreich geprüft werden. Insoweit bleibt es also spannend.

Solle das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe die Verfassungsbeschwerde abweisen, so ist damit der Rechtsweg in Deutschland erschöpft. Es wird spannend, wie die Branche sich an die neue Lage anpasst. Insbesondere die Unternehmer, die bisher ausschließlich mit Außenprovision ("der neue Mieter zahlt die Provision") gearbeitet haben, werden sich neu ausrichten müssen. Teilweise werden neue Maklernetzwerke gegründet, bei denen sich der Mieter anmelden muss um bestimmte Wohnungen, vorwiegend in exquisiteren Lagen, besichtigen zu können. Über dieses "Matchmaking" System soll dann wiederrum vom Mieter die Provision verlangt werden können, da er dann als Auftraggeber des Maklers in Erscheinung tritt und diesen nach außen hin einschaltet. Ob dies eine Umgehung der Neuregelung darstellt wird sicherlich die Gerichte beschäftigen.

Wer aber in Zukunft eine neue Mietwohnung sucht, sollte hierfür weiter die öffentlich zugänglichen Portale nutzen. Nur dann kann rechtssicher ausgeschlossen werden, dass er als Besteller auftritt. Zu beachten ist auch, dass das Bestellerprinzip nur bei Abschluss von Mietverträgen Anwendung findet. Wenn das Objekt käuflich erworben werden soll, zahlt die Provision wohl auch in Zukunft der Erwerber.

Update:

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss des Ersten Senats vom 29. Juni 2016 - 1 BvR 1015/15 - Rn. (1-98) die Verfassungsbeschwerde zurückgewiesen (bzw. verworfen). Das Bestellerprinzip ist somit verfassungskonform.